Okuyacağınız bu blog yazısı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) düzenlenen “simsarlık” hakkında bilgi verilmesi, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda (“BK”) düzenlenen “tellallık” ve mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nda (“TK”) düzenlenen “ticari işler tellallığı” ile karşılaştırılması amacıyla hazırlanmıştır.

A.     Simsarlık Sözleşmesinin Hukuki Niteliği, Tanımı, Unsurları Ve Özellikleri

Sözleşme ilişkisine girmek isteyen tarafların birbirlerini bulmaları ayrı yerde faaliyet göstermeleri, aynı dili konuşmamaları gibi çeşitli nedenlerden ötürü güçlük gösterebilir[1]. Bu güçlüğü ortadan kaldırmak için simsar (tellâl) denilen aracıların faaliyetlerinden yararlanılır. Simsarlık ilişkisi, simsarlık sözleşmesi ile kurulur. Sözleşmenin yapılması, taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesi hariç, şekle bağlı tutulmamıştır.

Simsarlık, TBK’nın 520 ile 525. maddeleri arasında düzenlenmektedir. TBK m.520’de yer alan tanıma göre; simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.

Simsarlık sözleşmesi, BK m. 404 vd. hükümlerinde tellâllık olarak adlandırılıp düzenlenmiş bulunuyordu. Ayrıca TK m.100 vd. hükümlerinde ticaret işleri tellallığı özel olarak düzenlenmiş bulunmaktaydı. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nda (“TTK”) ise böyle bir ayrıma gidilmemiştir. Böylelikle konuya ilişkin özel hüküm genel hüküm ikiliği ortadan kalkmıştır[2]

Kanuni tanımdan yola çıkarak simsarlık sözleşmesinin unsurları şu şekilde sıralanabilir:

      i.     Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir. Simsar, iş sahibi için konusu özel olarak belirlenmiş bir vekâlet edimi üstlenmiştir ve iş sahibi için yerine getireceği faaliyet karşılığında ücret alır[3]

    ii.     Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Aracılık faaliyeti sadece sözleşme yapmak isteyen tarafları bir araya getirmekten ibaret olabileceği gibi yerine göre sözleşmenin pazarlık safhasına katılmayı, sözleşme taslağını hazırlamayı da içerebilir[4]. Kural olarak simsarın, iş sahibini temsil yetkisi yoktur; ancak sözleşme ile aksi kararlaştırılabilir.

  iii.      Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Kural olarak simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir. Ancak TBK m.520/3 taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin geçerliliği için yazılı şekilde yapılma zorunluluğu getirmiştir. Dolayısıyla taşınmaz simsarlığı yazılı olarak yapılmadıkça geçerli olmaz, bu yönde tanık dinlenemez, yemin yoluna gidilemez[5]. Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşmenin (asıl sözleşmenin) şekle bağlı olması, simsarlık sözleşmesinin de şekle bağlı olmasını gerekli kılmaz[6]

Yargıtay’ın bir kararında, “…taşınmaz tellallığı sözleşmesi yazdı olarak yapılmalı ve sözleşme yapılırken her iki taraf birlikte sözleşmeyi imzalamalıdır. İmzalardan birinin sonradan tamamlanması sözleşmeyi geçerli hale getirmez[7]…” şeklinde hüküm tesis etmiştir.

B. Simsarlık Sözleşmesinin Hükümleri Ve Simsarin Ücret Alacağı

TBK m.521-525 arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, TBK m.520/2’de yer alan düzenleme gereği vekâlete ilişkin TBK m.502 vd. hükümleri uygulanır.

               i.     Simsarın ücrete hak kazanma zamanı

TBK m.521’e göre “Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir.

Ayrıca, Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.”

TBK m.521 vd. düzenlemesi çevresinde, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

     – Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin vekâlet veren ile üçüncü kişi arasında kurulması         gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır[8]. Bu konu, TBK. m.175’in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Ücret alacağının doğumu için sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterlidir.

TBK m.175 şu şekilde düzenlenmiştir;

“Taraflardan biri, koşulun gerçekleşmesine dürüstlük kurallarına aykırı olarak engel olursa, koşul gerçekleşmiş sayılır.

Taraflardan biri, koşulun gerçekleşmesini dürüstlük kurallarına aykırı biçimde sağlarsa, koşul gerçekleşmemiş sayılır.”

Yargıtay’ın bir kararında, “…tellallık sözleşmesi, tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında hak ve borç doğuran bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi tellallık ücret sözleşmesini imzalayan davalının eşi ile yapılmıştır. Davalı ile taşınmazı kiralayan kişinin aynı soyadı taşıdığı ve tellallık ücret sözleşmesinin 5. maddesi hükmü dikkate alındığında, davacı emlakçının bulduğu taşınmazı davalının eşinin kiraladığı da gözetilerek, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanlış gerekçeler ile davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir[9] şeklinde hüküm tesis etmiştir.

          – Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyetleri arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır.             Ancak bu koşulun aksi de kararlaştırılabilir. Simsarlık sözleşmesinin “tekel olma” hükmünü ihtiva ettiği durumlarda, böyle bir sonuca varılabilecek ve asıl sözleşmenin kurulması, simsarın aracılığı ile olmasa bile, simsar, ücret talep edebilecektir. İsviçre Federal Mahkemesi böyle durumlarda vekalet vereni korumak amacıyla, tekel olma şartını belirli bir süreyle sınırlı olması ve simsarın da belirli bir faaliyette bulunma borcu altına girmesi halinde    geçerli kabul etmiştir[10]. Aynı iş için birden fazla simsar görevlendirildiği durumlarda faaliyetiyle başarılı sonucu elde eden simsar ücrete hak kazanır.

          – TBK m. 523’de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi lazımdır.

             ii.     Simsarlık ücretinin miktarının belirlenmesi

TBK m.522’ye göre “Ücret belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir.”Simsarın ücret ve masraf gider alacağının düşmesi

TBK m. 523’e göre “Simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder.” Ayrıca, TBK m. 524’e göre de evlenme simsarlığından doğan ücret hakkında dava açılamaz ve takip yapılamaz.

           iii.     Kararlaştırılmış aşırı (fâhiş) simsarlık ücretinin indirilmesi

TBK m. 525’e göre “sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi üzerine, bu ücret hakim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebilir.”

           iv.     Zamanaşımı

TBK m. 147/5, simsarlık ilişkisinden doğan alacakların beş yılda zamanaşımına uğrayacağını belirtmiştir. Bu hükümde yer alan ticari simsarlık ücretinin beş yıllık zamanaşımı süresinin dışında tutulduğunu gösteren ifadenin TTK ile (ticari tellallık ayrımına gidilmediği için) hükmü kalmamıştır. 6762 sayılı Ticaret Kanunu’nda ise ticari simsarlığa ilişkin ücret alacağı, bir yıllık zamanaşıma tabi tutulmuştu. Zamanaşımı bakımından; sürelerin hesaplanması, sürelerin işlemeye başlaması vs. TBK’nın genel hükümleri geçerlidir.

C. Simsarın Borçları

               i.     Simsarlık faaliyetinde bulunma borcu:

Simsarın, simsarlık faaliyetinde bulunması asli yükümüdür. Ancak bu yüküm, eser sözleşmesindeki yüklenicinin eser meydana getirme borcu gibi edim yükümü niteliği taşımadığından simsardan ifası dava edilemez[11]. Ancak taraflar anlaşarak simsarın, simsarlık faaliyetinde bulunmaya yönelik asli yükümünü aynı zamanda bir edim yükümü haline getirebilirler.

             ii.     Kişisel iş görme borcu:

Simsar yüklendiği simsarlık faaliyetini yerine getirirken, ifa yardımcısı kullanabileceği gibi, işin görülmesini TBK m.506 yer alan düzenlemeye göre bir “alt simsarlık sözleşmesi” veya “ikame kişi” olarak başka bir simsara bırakabilir. Bu durumda TBK m. 507 hükmü uygulama bulur[12].

           iii.     Sadakat borcu: 

Simsar vekalet sözleşmesinde olduğu gibi vekalet verene karşı sadık olmakla; sadakat yükümü çerçevesinde vekalet erenin menfaatini korumakla yükümlüdür.

           iv.     Özen borcu:

Simsar da vekil gibi özenli olarak iş görmek, özenli olarak simsarlık faaliyetinde bulunmakla yükümlüdür. Simsarın özen yükümünün ölçüsü, TBK m. 506/3’e göre belirlenir.

D. Simsarlık Sözleşmesinin Sona Ermesi

Simsarlık sözleşmesi her şeyden önce tarafların simsarlık sözleşmesinden doğan karşılıklı borçlarını yerine getirmeleriyle sona erer. Aynı şekilde eğer simsarlık sözleşmesi belirli bir süre için akdedilmişse, sürenin sona dolması da sözleşmeyi sona erdirir.

Bunun dışında TBK m.512’de vekile ve vekalet verene tanınan fesih hakkına, TBK m.520/2’den hareketle simsarlık sözleşmesinde de başvurulabilir. Simsarlık sözleşmesinin sona ermesinden sonraki dönemde, simsarın kendi faaliyetlerinin sonucu olarak asıl sözleşmenin kurulması durumunda simsar ücret alacağı hakkını kazanır.

III. SONUÇ                                               

Simsarlık, TBK’ya göre bir vekalet ilişkisi olup; simsarın, vekalet veren ile üçüncü kişi arasında bir sözleşme ilişki kurmasına yardımcı olma ve bunun karşılığında ücret istemeye hak kazandığı bir faaliyettir.

Simsar bir sözleşmenin kurulmasını hazırlar veya kurulmasına aracılık yapar.,

Simsarın iş sahibini temsil yetkisi yoktur ancak sözleşmeyle aksi de kararlaştırılabilir.

Simsarla iş sahibi arasında kural olarak sürekli bir iş bağlantısı yoktur. Sözleşmenin yapılma imkanının hazırlanmasıyla veya sözleşmenin yapılmasına aracılık etmekle iş bağlantısı sona erer.

Simsarlık sözleşmesine kural olarak TBK’da yer alan vekalete ilişkin hükümler uygulanır.

KAYNAKÇA

[1] ARKAN Sabih, Ticari İşletme Hukuku, s. 188.

[2] YAVUZ Cevdet, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s.1274.

[3] YAVUZ Cevdet, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s.1275.

[4] ARKAN Sabih, Ticari İşletme Hukuku, s. 1890.

[5] ÖZKAYA Eraslan, Vekâlet Sözleşmesi ve Kötüye Kullanılması, s. 1020.

[6] YAVUZ Cevdet, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s.1276.

[7] GÜNAY Cevdet İlhan, Türk Borçlar Kanunu Şerhi , s. 1533.

[8] YAVUZ Cevdet, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s.1280.

[9] GÜNAY Cevdet İlhan, Türk Borçlar Kanunu Şerhi , s. 1535.

[10] YAVUZ Cevdet, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s.1280.

[11] GÜMÜŞ Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s. 212.

[12] GÜMÜŞ Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s. 212.